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CÁLCULO DE PLUSVALÍA

¿Qué es el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana?

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, o más conocida como Plusvalía municipal, es un impuesto potestativo para los Ayuntamientos, que grava el incremento de valor que experimenten los terrenos urbanos y se ponen de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de estos terrenos por cualquier título o mediante la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo de dominio, sobre ellos.

Su regulación la encontramos en los artículos 104 a 110 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, mediante el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Reguladora de Haciendas Locales (TRLRHL).

¿Por qué se ha modificado el Impuesto?

En los últimos años el Tribunal Constitucional ha declarado inconstitucionales diversos aspectos relativos a este Impuesto: 

  • La Sentencia 59/2017, de 11 de mayo, declaró inconstitucional la tributación en los casos de inexistencia de incremento de valor de los terrenos transmitidos.
  • La Sentencia 126/2019, de 31 de octubre, declaró inconstitucional la tributación en aquellas situaciones en las que la cuota a satisfacer por el impuesto fuese superior al incremento patrimonial realmente obtenido por el contribuyente. 
  • La Sentencia 182/2021, de 26 de octubre, ha declarado la inconstitucionalidad y nulidad de los artículos 107.1. segundo párrafo, 107.2.a) y 107.4 del TRLRHL, relativos al método de cuantificación de la base imponible de dicho impuesto.

La última Sentencia mencionada supuso una expulsión del ordenamiento jurídico de los artículos mencionados, dejando un vacío normativo sobre la determinación de la base imponible del impuesto que impedía su liquidación, comprobación, recaudación y revisión de este tributo local. 

En fecha 09/11/2021 se publicó en el BOE el Real Decreto Ley 26/2021, de 8 de noviembre, por el que se adapta el Texto Refundido de la Ley Reguladora de Haciendas Locales a la mencionada jurisprudencia del Tribunal Constitucional. De acuerdo con la disposición transitoria única, se les concede a los ayuntamientos un plazo de 6 meses para que puedan adaptar sus ordenanzas fiscales. Hasta que entren en vigor dichas modificaciones, resultará de aplicación lo dispuesto en el Real Decreto Ley.

¿Cómo afecta la declaración de inconstitucionalidad a la plusvalía municipal?

La Sentencia del Tribunal Constitucional del 26 de octubre de 2021 declaró inconstitucionalidad y nulidad de los artículos 107.1, segundo párrafo, 107.2.a) y 107.4 del Texto refundido de la Ley reguladora de haciendas locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo (en los términos previstos en su fundamento jurídico 6). Estos artículos regulan la determinación de la base imponible del impuesto en cuestión.

Sin embargo, el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana nunca ha desaparecido de nuestro ordenamiento jurídico. Por ello persiste la obligación de contribuyente de presentar la oportuna Declaración tributaria (y cuando las aplicaciones informáticas lo permitan, la oportuna autoliquidación). Así como persiste la obligación de realizar la oportuna Comunicación en los términos expresados en el artículo 110.6 del TRLRHL.

¿Qué ocurre si he vendido mi casa durante estos últimos meses del año? ¿Cómo me afectan los cambios normativos? 

  • Si la venta se produjo antes del 26 de octubre de 2021: deberá presentar la oportuna declaración en la que se ponga de manifiesto la realización del hecho imponible (ya que la Sentencia del TC sólo declara nulos los artículos relativos a la determinación de la base imponible, pero no afecta al resto de artículos del impuesto, entre ellos los relativos a la regulación de las obligaciones tributarias de los diferentes sujetos que intervienen en la transmisión). Este supuesto no se podrá liquidar de conformidad con lo establecido en la Sentencia del TC, de 26 de octubre de 2021.
  • Si la venta se produjo entre el 26 de octubre y el 09 de noviembre de 2021: deberá presentar la oportuna declaración del impuesto en la que se ponga de manifiesto la realización del hecho imponible. Durante este periodo de tiempo hubo un vacío normativo, con lo que no se podrá liquidar el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. 
  • Si la venta se ha producido después del 09 de noviembre de 2021: Deberá presentar la declaración del Impuesto y, cuando las aplicaciones informáticas lo permitan, la Administración le notificará la liquidación correspondiente.
     

    La omisión de la declaración tributaria o, cuando las aplicaciones informáticas lo permitan, de la autoliquidación, puede ser constitutiva de infracción tributaria susceptible de sanción.

    En el caso en el que se presente la declaración del impuesto fuera de los plazos señalados en el artículo 110 del TRLRHL, la Administración le remitirá, junto con la liquidación, los recargos e intereses que en su caso procedan.

Solicité una prórroga para la presentación de la declaración/ autoliquidación del impuesto y vence después de 26 de octubre del 2021 ¿Qué debo hacer?

La Sentencia del Tribunal Constitucional de 26 de octubre de 2021 declaró nulos determinados aspectos de la determinación de la base imponible del impuesto, sin afectar al resto de obligaciones tributaria de los contribuyentes. Por ello se deberá presentar la oportuna declaración del Impuesto sobre incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana.

No obstante, no se podrá liquidar por parte de la Administración si la transmisión (en este caso la fecha del fallecimiento del causante) es anterior al 10 de noviembre de 2021 (fecha de entrada en vigor del Real-Decreto Ley 26/2021, de 9 de noviembre).

¿Cuáles son las principales modificaciones introducidas con el Real Decreto Ley 26/2021, de 8 de noviembre?

El Real-Decreto Ley 26/2021, de 8 de noviembre, (publicado el 9 de noviembre en el BOE) introduce diversos cambios en los artículos del TRLRHL destinados a la regulación del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. De ellos destacamos: 
  • Se incluye un nuevo supuesto de NO sujeción, relativo a los casos en los que se constate que no se ha producido incremento de valor en la transmisión de los terrenos. En lo que respecta a este particular hay que destacar: 
    • Existe la obligación de declarar/autoliquidar el impuesto, y el contribuyente tendrá que acreditar la inexistencia de incremento de valor mediante la aportación de los títulos de adquisición y transmisión del inmueble. En el caso de transmisiones a título lucrativo (herencias y donaciones) hay que atenerse a lo declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. 
    • No se pueden computar al valor de adquisición los gastos o tributos que gravaron dichas operaciones.
    • La Administración puede comprobar de oficio el valor que aparece reflejado en los documentos aportados por el contribuyente. En este caso, se tomará como base imponible el mayor valor entre el declarado por el contribuyente o el comprobado por la Administración. 
  • Están sujetas a gravamen las plusvalías generadas durante un periodo inferior al año. Generalmente, para calcular el periodo de generación del incremento de valor de los terrenos, se tendrá en cuenta el número de años enteros transcurridos desde la adquisición anterior hasta la actual transmisión (sin tener en cuenta las fracciones de año). 
    No obstante, con el Real Decreto Ley, se incluye la sujeción al impuesto para transmisiones inferiores al año. Y ello es así a partir del coeficiente anual, que se prorrateará teniendo en cuenta el número de meses completos. 
  • Con el Real-Decreto Ley 26/2021 se posibilita el cálculo de la base imponible del impuesto conforme a dos sistemas distintos: 
    • Método objetivo: para ello el Real Decreto Ley ha aprobado unos coeficientes máximos para la determinación de la base imponible. Cada uno de estos coeficientes se aplicará dependiendo del número de años transcurridos desde la anterior adquisición hasta la transmisión del terreno, y podrán ser modificados por los Ayuntamientos sin exceder de los regulados por el Real Decreto Ley.
    • Método de Incremento Real. Se configura como un método alternativo al anterior y se aplicará cuando el importe del incremento real de la transmisión (es decir, la diferencia entre el valor de transmisión y valor de adquisición) sea inferior a la base imponible calculada por el método objetivo. Y siempre que dicho incremento sea acreditado por los contribuyentes con la documentación pertinente. 

¿Cómo se calcula la Base imponible del impuesto por el método objetivo?

Con la modificación introducida por el Real Decreto Ley 26/2021, de 8 de noviembre, la base imponible se obtendrá multiplicando el valor catastral del suelo en el momento de devengo (calculado conforme a lo establecido en el artículo 107.2 y 3) por unos coeficientes máximos en función del número de años transcurridos desde la adquisición anterior.

Estos coeficientes son los recogidos en el artículo 107.4 del TRLRHL, y los Ayuntamientos podrán aprobar otros distintos a través de sus respectivas Ordenanzas Fiscales sin exceder de los establecidos por la Ley.

Una de las principales novedades respecto al método anterior es que ya no se tiene que multiplicar por el número de años transcurridos desde la anterior adquisición.

¿Cómo se calcula la Base imponible del impuesto atendiendo al incremento real del valor del terreno?

Se aplicará el método alternativo de cálculo de la base imponible cuando, a instancia del sujeto pasivo (y una vez aportada la documentación pertinente para su acreditación) se constate que el importe del incremento de valor es inferior a la base imponible calculada por el método objetivo. Es decir, cuando la diferencia entre el valor de transmisión y de adquisición es inferior a la base imponible obtenida por el método objetivo. 

Cuando se trate de la transmisión de un inmueble en el que haya suelo y construcción, se tomará como valor del suelo el que resulte de aplicar la proporción que represente, en el momento de devengo, el valor catastral del terreno respecto del valor catastral total, y esta proporción se aplicará tanto al valor de transmisión como, en su caso, al de adquisición.  

EJEMPLOS DE APLICACIÓN

EJEMPLO 1: Compré una vivienda el 15/02/2007 por 200.000 € y la vendo el 23/11/2021 por 190.000 €. El valor catastral del suelo a fecha 23/11/2021 son 25.000 €. 
  • Valor de adquisición: 200.000 €
  • Valor de transmisión: 190.000 €
Hay minusvalía, con lo cual, de acuerdo con la nueva redacción dada por el Real Decreto Ley 26/2021, de 8 de noviembre, al artículo 104.5 al Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, nos encontraríamos ante un supuesto de NO SUJECIÓN al IIVTNU. 
EJEMPLO 2: Compré una vivienda el 15/02/2017 por 210.000 € y la vendo el 23/11/2021 por 250.000 €. El valor catastral total es 100.000 €, siendo el valor catastral del suelo 60.000 € (60%). El tipo impositivo es del 30%.
  • Valor adquisición: 210.000 €
  • Valor transmisión: 250.000 €
Hay una plusvalía de 40.000 €, con lo que se liquida IIVTNU: 
  • a) Método objetivo: 60.000 € x 0,17 = 10.200 € de base imponible; 
    Cuota tributaria = 10.2000 x 30%= 3.060 €
  • b) Método real:
    • Valor transmisión= 250.000 € x 60% = 150.000 €
    • Valor adquisición = 210.000 € x 60% = 126.000 €
      Base imponible= 150.000 € - 126.000 € = 24.000 € 
      Cuota tributaria = 24.000 x 0,30= 7.200 €
Nos quedamos con el Método objetivo por ser más beneficioso para el contribuyente. 
EJEMPLO 3: Compré una vivienda el 19/03/2014 por 170.000 € y la vendo el 12/12/2021 por 180.000 €. El valor catastral total es 100.000 €, correspondiendo al suelo el 20 %. El tipo impositivo es del 30%. 
  • Valor de adquisición: 170.000 €
  • Valor de transmisión: 180.000 €
Hay una plusvalía de 10.000 €, con lo que se liquida el IIVTNU: 
  • a) Método objetivo: 20.000 € x 0,12 = 2.400 € de base imponible.
    Cuota tributaria = 2.400 € x 30% = 720 €. 
  • b) Método real:
    • Valor transmisión = 180.000 € x 20% = 36.000 €
    • Valor adquisición = 170.000 € x 20% = 34.000 €
      Base imponible = 36.000 € - 34.000 € =2.000 €
      Cuota tributaria = 2.000 € x 30% = 600 €
Nos quedamos con el Método Real por ser más beneficioso para el contribuyente, SIEMPRE Y CUANDO PRESENTE LA DOCUMENTACIÓN ACREDITATIVA DE DICHOS VALORES. 
EJEMPLO 4: Un inmueble es adquirido el 11/11/2021 por 270.000 € y se vende el 22/12/2021 por 290.000 €. El valor catastral total es de 150.000 €, correspondiendo al suelo 60.000 € (60.000/150.000 * 100 = 40%). El tipo impositivo es del 30%.
  • Valor de adquisición  = 270.000 €
  • Valor de transmisión = 290.000 €
Hay una plusvalía de 20.000 €, con lo que se calcula el IIVTNU.
  • a) Método objetivo: 60.000 x 0,011 = 660 € de base imponible.
    Cuota tributaria: 660 € x 30% = 198 €
  • b) Método real: 
    • Valor de transmisión: 290.000 € x 40%= 116.000 €
    • Valor de adquisición: 270.000 € x 40% = 108.000 €
      Base imponible: 116.000 – 108.000 = 8.000 €
      Cuota tributaria: 8.000 € x 30% = 2.400 €
Nos quedamos con el Método objetivo por ser más beneficioso para el contribuyente.